近鉄住宅管理

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維持・修繕業務

快適な毎日のために。将来の資産価値のために。
プロの診断と、資金面もふまえた修繕計画でお応えします。

建物点検

建物点検

年に一度、プロの厳しい視点で
建物全体をくまなくチェック

年に一回、一級建築士をはじめとする有資格者が、外壁や共用部分を対象に破損やひび割れ、腐食状況などをくまなく点検。その都度管理組合様に点検結果の報告書を提出します。
日頃のメンテナンスに加え、マンション全体の状況を定期的に点検することで資産価値を維持します。

点検項目
  1. 屋上
  2. エントランス周り
  3. エントランス、エレベーターホール
  4. 内外廊下、内外階段
  5. 外壁・内壁(共用部)・柱・梁
  6. 天井・床
  7. 管理員室、集会室、共用トイレなど
  8. テレビ共聴視用設備(取付部)
  9. 外構周りの塀、フェンス、駐車場、
    歩道、自転車置場、ゴミ集積所、
    側溝、花壇、玄関銘板など

※管理委託契約書に記載する管理対象部分の外観目視に基づく

設備・施設点検

設備・施設点検

消防・給水設備などを
専門の技術スタッフが定期的に点検

法律の定めに従って行う法定点検、予防保全の観点から行う保守点検、両方の面から各種設備、施設の状態を専門の技術スタッフがチェック。
各種点検以外にも法定で義務づけられている貯水槽の清掃やさまざまな問題に迅速に対応しています。

法定点検・保守点検

  • 消防設備点検
  • エレベーター点検
  • 建築設備定期点検
  • 給排水設備点検

長期修繕計画

長期修繕計画

長期的なプランニングと
適正な資金計画をご提案

マンションの機能・外観を良好に保つため計画的に実施する必要のある修繕工事の時期、概算費用を長期修繕計画として管理組合様にご提案。
また、長期修繕計画に沿って必要と考えられる修繕積立金の収支計画も同時にご提案いたします。
修繕工事をスムーズに実施するには、長期的なプランニングと適正な資金計画が欠かせません。

長期修繕計画

今後25〜30年間で必要となる推定工事項目の実施時期、概算金額を算出します。
これをもとに修繕積立金がいくら必要であるか収支計画を作成します。

長期修繕計画
修繕積立金収支計画

長期修繕計画をもとに作成。今後30年間の修繕積立金収支計画のグラフとなります。

修繕積立金収支計画
タイプ別修繕積立金等推移表

修繕積立金収支計画でのシミュレーションをもとに作成。住戸タイプごとに必要となる修繕積立金を算出します。

タイプ別修繕積立金等推移表

大規模修繕工事

大規模修繕工事

管理データと修繕計画をもとに
的確な工事提案を実施

事前に建物診断を実施し、改修の修繕設計を作成。それに基づいて大規模修繕工事を施工。工事にあたっては日常の不便を極力抑え近隣にも配慮するなど、管理会社ならではのメリットを最大限に活かし、安全に工事を進めます。
また、管理組合支援という観点から「CM(コンストラクション・マネジメント)方式」のご提案もおこなっています。

近鉄住宅管理は、3つの工事方式から選べます

  1. 1. CM(コンストラクション・マネジメント)方式

    近鉄住宅管理では、管理組合様に信頼されるパートナーとして質の高いコンサルティングを行います。
    修繕工事の内容および流れ、コストの透明化を図り、マンションの品質の向上を目的とした、設計・工事監理業務をいたします。

    調査診断
    • 建物の劣化状況の調査・把握と報告
    設計業務
    • 工事範囲・仕様などの基本計画立案
    • 実施計画をまとめ仕様書として提出
    • アンケートなどによる要望事項の取りまとめ
    CM業務(見積参加公募)(施工業者選定)(工事請負契約)
    • 見積業者・施工業者選定に関する補助
    • 契約に関する補助
    工事監理(工事着工)
    • 設計図書の通り、適正に施工されているか確認・指摘監理者としての検査の実施
    アフターサービス
    • アフターサービス点検の立会い
  2. 2. アットリスクCM方式

    近鉄住宅管理では、安心の設計・工事監理のCM方式に加え、施工会社の倒産等による完成保証、瑕疵担保責任、アフターサービス等の管理組合様が負う工事リスクを当社が保証するアットリスクCM契約のご提案もしております。
    経営の安定した近鉄住宅管理だからこそ、管理組合様の負うリスクを保証することができます。

  3. 3. 一括発注方式

    近鉄住宅管理では、管理会社としてのメリットを最大限に活かし、きめ細やかな設計・監理と共に安心で安全な大規模修繕工事を施工いたします。

長期保証型 大規模修繕工事

大規模修繕工事サイクルをこれまでの12年から17年へ。
住民の皆さまの費用負担を軽減します。

大規模修繕工事対象部分の保証期間を最大5年間延長(最長15年)することで、通常は12年を標準とする大規模修繕工事の周期を17年程度まで延伸。
大規模修繕工事累計額を下げるとともに、建物のライフサイクルコストの軽減にも貢献します。

※ ライフサイクルコスト:建物が現存する全期間にかかる維持修繕費用
詳しくはお問い合わせください。

従来工事との費用比較シミュレーション

2回目以降の大規模修繕工事を17年周期で実施した場合12年周期に比べて60年間累計額で27%も費用が軽減できます。

大規模修繕工事費の支出額の推移※当社管理マンション(大阪市・築14年・73戸)の場合
注1. この計画は、大規模修繕工事に関する補修工事「屋上防水、外壁塗装、シーリング打替等」に限定して修繕工事費を算出しており、それ以外の修繕工事は除外しています。
注2. 17年周期の場合は、築後または大規模修繕工事後10年目に実施する特定建築物定期調査結果において、調査の結果によっては、別途補修工事費がかかる場合があります。

主な各部位工事の保証期間

工事項目 12年周期の工事の場合 Long re-Newsの場合
1. 屋上防水工事 10年 15年
2. 外壁塗装工事 5年 10年
3. シーリング工事 5年 10年

ライフサイクルコストの抑制で、暮らしにゆとりを。

  • 修繕積立金の余裕分で、設備充実などの選択肢も。

    大規模修繕工事の回数が減り長期修繕計画全体の総支出額を抑えることができ、たとえば共用部のバリアフリー化や植栽の充実など、グレードアップ工事に充てるという選択肢も見えてきます。また、大規模修繕工事中のさまざまな制約による居住者皆様の負担も軽減することが可能になります。

  • 高品質材料による長期保証

    屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕工事対象部分に、材料メーカーの高耐久材料を採用。さらに当社による責任施工を条件に、各工事において最大5年間の保証期間延長を実現。これにより通常は12年を標準とする2回目以降の大規模修繕工事の周期を17年程度まで延長することができます。
    ※近鉄の大規模修繕工事Long re-Newsについては、ご提供できない地域がございます。
    詳しくはお問い合わせください。

大規模修繕工事の内容

  1. 工事説明会
    一般向け
    子ども向け
  2. 仮設工事
    足場工事
  3. 下地補修工事(亀裂等)
    • 露筋補修
    • 亀裂補修
    • タイル補修
    • 高圧洗浄
  4. シーリング工事
  5. 塗装工事

    外壁塗装

    • 下塗り
    • 中塗
    • 上塗

    鉄部塗装

    • ケレン
    • 錆止め
    • 中塗
    • 上塗
  6. 防水工事
    廊下長尺
    シート貼
    バルコニーウレタン塗装
  7. 屋上防水
    下地補修
    防水シート
    トップコート
  8. その他工事
    玄関ドアシート貼
    集合郵便受け取替
  9. 完成

大規模修繕工事の流れ

マンションの劣化状態を把握し、的確な修繕を行うためには建物・設備診断が必要です。
診断結果を判りやすくまとめ管理組合様に提出し、現状の報告を行い、緊急度に応じて、
今後の概略修繕計画を報告いたします。

  1. 修繕計画の立案
    • 長期修繕計画に基づく計画立案
    • 発注方式の検討
    • 建物調査診断

    検討期間 約3ヵ月

  2. 工事計画の立案
    • 工事範囲/時期の検討
    • 工事範囲/時期の決定
    • 予算の確認

    検討期間 約8ヵ月

  3. 着工準備
    • 見積業者・施工業者
      選定に関する補助
    • 契約に関する補助

    検討期間 約3ヵ月

  4. 工事の実施から
    アフターサービス
    • 着工・検査・施工
    • 各保証期間ごとの点検
    • 手直しなどがある場合は
      迅速な対応

建物・設備診断

打診調査
目視調査

錆汁の流出した亀裂

下地コンクリート
中性化深度測定(サンプル採取)

試験箇所にてサンプル片(コア)をコア抜き用ドリルを用いて抜き取り、フェノールフタレイン溶液を噴霧し、中性化深さを測定します。

塗膜付強度測定試験

試験箇所に貼りつけた、アタッチメントを試験機により破断させることにより、現状塗膜の付着力を測定します。

鉄部 テーピング試験

カッターナイフで塗膜に切り込みを入れ、貼着テープによる剥がれ具合により付着力の確認をします。

給水管ビデオスコープ調査

配管内に内視鏡を挿入することにより、錆の状態を確認します。

給水支管 抜管調査

抜管後作成したサンプリング管により、配管内部の状況を実際手に取って確認し、閉塞状態・残存肉厚状態をより正確に把握します。

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